Logiciel de promotion immobilière au Maroc : programmes, acquéreurs et sociétés sous contrôle

Ce qui rend un programme immobilier difficile à piloter

Une résidence à Bouskoura, un immeuble à Tanger ou un lotissement près de Marrakech s'étalent sur deux à quatre ans. L'argent entre par les versements des acquéreurs et sort vers l'entreprise de gros œuvre, les corps d'état secondaires, l'architecte et les bureaux d'études. Le promoteur mène souvent plusieurs programmes en parallèle, chacun porté par une société distincte.

Le danger est de découvrir à la livraison que le programme a coûté bien plus que prévu, ou qu'un acquéreur a laissé passer deux échéances. Quand les budgets vivent dans un tableur, les chèques dans un classeur et chaque société dans un logiciel différent, la direction n'a aucune vue d'ensemble.

• Dépassements de budget constatés à la réception des travaux
• Échéances des acquéreurs suivies à la main
• Bons de commande signés sans validation au bon niveau
• Plusieurs sociétés de programme sans consolidation

Chaque programme en centre de coût : budget, réalisé, écarts

Dans SOGESTIO, chaque programme, par exemple « Résidence Les Orangers – tranche 1 », devient un centre de coût. Les factures fournisseurs, les dépenses et les factures de vente y sont affectées. Un budget mensuel est saisi par poste, et la comparaison budget / réalisé affiche les écarts au fil du chantier, avec le résultat par centre de coût.

Dans l'exemple ci-dessous, un programme de 32 appartements à mi-parcours : le gros œuvre dépasse son budget de 270 000 DH, compensé en partie par le second œuvre, dont la consommation reste inférieure au budget à date. Au total, le réalisé dépasse le budget de 135 000 DH. Ce n'est pas encore une perte, mais cela appelle une décision : renégocier un lot, revoir des finitions ou ajuster le prix des appartements restant à vendre.

Une société par programme : multi-sociétés et vue consolidée

Au Maroc, il est courant de loger chaque programme dans une société dédiée, à côté d'une société mère et parfois d'une entreprise de travaux. Le pack Groupe gère chaque société avec ses données et sa numérotation, permet de passer de l'une à l'autre avec un sélecteur, enregistre les opérations intra-groupe et donne une vue consolidée du chiffre d'affaires et de la trésorerie.

Lorsqu'une société du groupe construit pour le compte d'une société de programme, le module Projets suit ce marché comme une affaire : montant du marché, coûts et facturation par projet. Le pack Groupe inclut 3 sociétés pour 990 DH HT par mois, et chaque société supplémentaire coûte 249 DH HT par mois.

Acquéreurs : acomptes, échéancier et chèques jusqu'à la remise des clés

Chaque acquéreur est un client avec son dossier, où le contrat et les justificatifs sont rattachés grâce au module Documents. Les acomptes et les échéances se gèrent sur les documents de vente, chaque versement est enregistré comme règlement avec un reçu, et le reste à payer est connu à tout moment. Les chèques et les LCN remis sont suivis avec leur numéro, leur banque, leur échéance et leur statut.

Exemple de calcul : un appartement vendu 950 000 DH, payé en quatre versements prévus au contrat : 190 000 DH à la signature, 285 000 DH à l'achèvement du gros œuvre, 285 000 DH à l'achèvement des finitions et 190 000 DH à la remise des clés, soit bien 950 000 DH au total. Les étapes et les pourcentages d'un échéancier, notamment en vente en l'état futur d'achèvement, sont encadrés par la réglementation : faites-les valider par votre notaire. Le traitement fiscal de la vente, TVA et régimes particuliers comme le logement social compris, est à confirmer avec votre expert-comptable.

Sous-traitants et fournisseurs : des demandes d'achat approuvées avant toute commande

Sur un chantier de promotion, les engagements partent vite. Le conducteur de travaux émet une demande d'achat, qui doit être approuvée par la direction (propriétaire ou administrateur du compte) avant de devenir un bon de commande ; la commande ne peut ensuite dépasser ni les quantités ni les prix approuvés. Personne ne peut approuver sa propre demande, et une délégation couvre les absences.

Pour les gros lots, l'appel d'offres fournisseurs consulte plusieurs entreprises et compare leurs offres dans un tableau. Les contrats-cadres appliquent les prix négociés, par exemple avec un fournisseur de carrelage, et le rapprochement commande / réception / facture repère la facture qui ne correspond pas à ce qui a été commandé et reçu. Les paiements fournisseurs peuvent eux aussi passer par une approbation.

Sociétés foncières : les loyers en factures récurrentes

Pour une société qui loue des bureaux, des locaux commerciaux ou des appartements, chaque bail devient une facture récurrente : client, montant et périodicité sont définis une fois, puis la facture est générée à chaque échéance avec une numérotation attribuée par le serveur. Les règlements, les chèques et les impayés sont suivis locataire par locataire.

Le régime fiscal des loyers dépend du type de bien et de votre structure : faites valider le paramétrage par votre expert-comptable. À noter : SOGESTIO ne gère pas de stock d'appartements ou de lots (grille de disponibilité, plans de vente) ; il prend en charge la facturation, les encaissements, les achats, les budgets et la comptabilité.

Quel pack pour un promoteur ou une foncière ?

Une société unique choisira le pack Pro à 449 DH HT par mois (4 490 DH HT par an) : centres de coût et budgets, achats avancés, banque avec chèques et LCN, comptabilité CGNC, documents et paie, jusqu'à 10 utilisateurs. Dès que chaque programme a sa société, le pack Groupe à 990 DH HT par mois (9 900 DH HT par an) réunit 3 sociétés et jusqu'à 30 utilisateurs, avec consolidation. L'essai gratuit de 14 jours est sans carte bancaire et sans engagement.